Que incluyen las reformas de 20.000€

Recogemos información de una de varias empresas que hemos localizado cuyo nombre no mostraremos, que ofrece por 19.990€ + iva los siguientes cambios en una vivienda. Por el número de puertas y ventanas que ofrecen (5 en cada caso), vemos que podría tratarse de una vivienda con 2 dormitorios + baño +cocina + salón. Consideramos que la empresa de reformas en cuestión que ofrece trabajos en Madrid, está ajustando un precio gancho de 20.000€ a una reforma de una vivienda de pequeño tamaño, tal vez 50-60m2.

La misma incluye

• Alicatado de cocina y baño con material porcelánico: En este caso consideramos que una cocina de una vivienda para dos dormitorios que puede suponer 6-8m2 y un baño de aprox. 3-5 m2, con una porcelana básica posiblemente no rectificada, a un precio de posiblemente menos de 10€ m/2 para pared y tal vez no mas de 7€ m2 para suelo. 

• Instalaciones de fontanería y electricidad para toda la vivienda: En este caso, la fontanería no se especifica si es de cobre, o de multicapa, si es más corrosiva pero más fácil de poner, o si por el contrario es una fontanería de multicapa que requiere mayor inversión en maquinaria pero tiene menos escapes y es más duradera.

•  Mueble de baño, en estos casos el mueble de baño entendemos será de pequeño tamaño, y también básico, puesto que muebles de baño existen desde 100€ hasta 400€ fácilmente, para poder ajustar la viabilidad de la obra, entendemos que serán los modelos más económicos de mercado.

• Mampara y aparatos sanitarios roca con grifería: Roca es una marca por defecto de alto prestigio.  Pero existen modelos de menor tamaño, desde 47 y 90€ la unidad para WC e pequeños tamaños. Si escogiéramos ya no un Wc de 400€ sino uno de 199€, el trabajo no sería rentable, por lo que para poder realizar una reforma de 20.000€ con un WC nuevo, entendemos el WC no será de 300€. Roca igualmente tiene platos de ducha básicos, sin tratamiento antideslizante por 130€ mientras que un plato de ducha antideslizante se puede encontrar desde 160€ de resina de marca blanca pero insisto, antideslizantes y de calidad diferente. Con la mampara sucede de forma parecida, Roca también tiene mampara fija desde 150€ mientras que tal vez queramos una mampara con puerta que aísle completamente la ducha del resto del baño, y esa mampara según el tamaño de la ducha, puede estar entre 250 y 500€.  Entendemos que el hecho de que los aparatos sanitarios sean Roca, no significa que sean de gran tamaño o de gran funcionalidad, ya que para competir en precio, esta marca dispone de una gama básica que será la que nos puede determinar contratar con una empresa reformista o con otra, pero obteniendo un resultado básico en materiales.

• Tarima ac5 con rodapié. Aquí estamos en la misma tesitura, Ac5 es una tarima con soporte a rayado mayor que AC4 pero dentro de AC5, existen diferentes grosores, de 6mm de 8mm y de 10 y 12mm. Lógicamente para ofrecernos este precio, entendemos que la tarima tendrá un precio aprox. de 6-8€m2 y no de 12 ni de 15 ni de 20€ m2.  Los rodapiés, que ya no sean o no de marca, pueden ser de 8 cm de altura, de 10 o de 12, de altura. La calidad en materiales se aprecia a partir de rodapiés de 9 -10 cm de altura. Todo lo que sea de menor altura, puede hacer las estancias más básicas.

• Instalación de calefacción con caldera de condensación. Igualmente el tipo de fontanería para la calefacción tiene diferente coste, y no será el mismo si es de material metálico que de PVC, y es conveniente saber ante un presupuesto el tipo de material y los pros y contras del mismo.

• 6 radiadores 5 puertas lacadas blancas 5 ventanas de rotura puente térmico: Si queremos una reforma de calidad, los 6 radiadores no solo tienen que ser de calidad, sino que además el número de elementos que calientan cada estancia tiene que ser acorde con metros cuadrados de cada estancia, para no dejar la casa fría en invierno. Igualmente las puertas pueden ser huecas o macizas, y suponemos que se montarán puertas económicas huecas. Por ultimo las ventanas serán también básicas y serán con medidas standard, ya que en el caso de elegir ventanas a medida, el coste sube de 100 a 300€ por ventana. Este estandarizado de ventanas puede suponer colocar una ventana de un tamaño en una vivienda que requiere mayor superficie de ventana, y provocará problemas de aislamiento.

• GRATIS MAMPARA CON PERFIL DE ALUMINIO: de regalo, nos aportarán una mampara que también será básica, posiblemente fija, o de bajo coste.

A esta reforma, bajo mi experiencia nos faltan trabajos como pintura final, y suponiendo que los materiales cuesten aproximadamente 10000€, nos quedan 10.000€ que serían para pagar el coste de la mano de obra, que puede servir para pagar en 15 días, el sueldo de 3 profesionales  sin beneficio para la empresa.

Entiendo que el ajuste es tan brutal, que finalmente el presupuesto se tiene que incrementar con otros materiales, trabajos, y ajustes como incluir mobiliario de cocina adicional (entre 2500 y 6000€ cada cocina), trabajos de pintura, de alisado,  o a nivel interno, déficit de seguros de responsabilidad civil, salarios, seguridad social, etc.

Es fundamental entender y visualizar siempre los presupuestos con la empresa reformista para aclarar no solo la marca sino el modelo o el coste máximo de cada elemento para poder determinar si merece la pena coger una oferta de 20.000€ o una de 40.000€

El mayor beneficio de contratar una reforma de 20.000€ + iva es básicamente el precio cerrado a la mismas, y la seguridad de que la reforma no se nos sube más de nuestro presupuesto.

De hecho más que una reforma, consideramos que es un lavado de cara con nuevos materiales básicos, que en caso de tarima, rodapies, puertas, y otros elementos de mayor uso, podríamos plantear que tienen calidad suficiente para poder vender a un tercero la vivienda, pero no para hacer uso de la misma durante más de 5 años.

Siempre que realizamos una reforma, tenemos que plantear para qué queremos la reforma, si es para nosotros mismos, si es para alquilar, o si es para vender la vivienda.

En el caso de ser para nosotros mismos, siempre echaremos de menos una reforma de calidad media-alta, que nos permita no tener frío, nos permita que la tarima no se levante por pequeñas humedades, las puertas no se desajusten, o las ventanas no aíslen correctamente en muy poco tiempo.

En el caso de ser para alquilar, una reforma con calidades básicas, harán que el inquilino requiera en poco tiempo mejoras, provocando un sobrecoste en la reforma actual.

En el caso de querer lavar la cara a una vivienda para ponerla en venta, tenemos que valorar si este que sería el único caso en que sea interesante una reforma así, tal vez fuera más rentable vender  sin reformar y rebajar el coste de la reforma al precio de venta, dado que quedarán todavía elementos como falsos techos, pintura, leds, que podrían suponer todavía más motivo para el comprador de rebajar todavía más la misma y el comprador nos podría plantear bajar todavía más el coste porque la tarima no fuera del gusto, o la ducha quedara demasiado básica.

En definitiva, y como conclusión, una reforma de 20.000€ para una vivienda en Madrid, puede ser viable solo en contados casos, y más que una reforma integral, sería un lavado de cara básico donde  la única forma de rentabilizar es bajando calidades, aumentando rapidez de los trabajos, perdiendo detalle por parte de la mano de obra.. Una reforma de baño en sí cuesta entre 4000 y 5000€ y la cocina puede suponer 7000-8000€, con lo que lo barato nos puede salir muy caro.

El coste de los materiales y el alto coste de la mano de obra preparada, hace que meterse en reformas, suponga un desembolso importante que tiene que verse reflejado en la calidad de los materiales y del trabajo artesano. No siempre será viable una reforma de 20.000€ pudiendo valorar incluso la posibilidad de no hacerla como una opción interesante si el presupuesto es muy ajustado, o realizar la reforma por etapas.